1. Fuentes de datos
Los activos provienen de seis tipos de fuentes, todas legítimamente accesibles:
- Portales nacionales: Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Kyero, Yaencontre, Milanuncios.
- +90 inmobiliarias locales de Málaga, Costa del Sol, Axarquía, Antequera y Serranía de Ronda.
- Gestoras bancarias: Aliseda (Santander), Hipoges, Servihabitat (CaixaBank).
- Subastas judiciales: BOE — Portal de Subastas (anuncios.boe.es).
- Obra nueva: webs de promotores (Aelca, etc.).
- Boletines oficiales: BOPMA, BOJA, BORME para concursos y edictos urbanísticos.
2. Cálculo de precio mediano y banda P25-P75
Usamos la mediana en lugar de la media porque es robusta a outliers (las villas de Marbella o subastas a precio simbólico distorsionan la media pero no la mediana).
- Mediana: percentil 50 de los precios publicados en el municipio.
- P25: percentil 25 — el 25% más barato está por debajo.
- P75: percentil 75 — el 25% más caro está por encima.
- La banda P25-P75 contiene el 50% central (rango intercuartílico).
- Se descartan activos sin precio publicado o con precio claramente erróneo (<1.000€ o >50M€).
3. €/m² y comparativas provinciales
€/m² = precio_venta / superficie_construida. Solo se calcula para activos con superficie verificada (no se infiere por habitaciones).
- Comparativa vs provincia: cuando >= ±3% sobre la mediana provincial mostramos delta. Bajo ese umbral consideramos "cerca de la mediana".
- Posición provincial: Premium >+30%, Asequible <-30%, Equilibrado entre.
4. Rentabilidad bruta (yield)
Yield bruto = (renta mensual estimada × 12) / precio_venta × 100.
- La renta mensual estimada usa el €/m²-mes mediano del municipio cuando no hay anuncio explícito de alquiler.
- Bandas: ≥7% alta (flujo de caja), 5-7% media (equilibrio), 4-5% estable (preservación).
- NO incluye gastos: comunidad, IBI, seguro, vacancia, fiscalidad. El yield NETO real está típicamente 1-2 puntos por debajo.
5. Geocoding y filtro provincial estricto
Solo se incluyen activos cuyo municipio pertenece a la whitelist canónica de los 103 municipios oficiales de la provincia de Málaga.
- Coordenadas exactas: si la ficha original las trae, se usan tal cual.
- Centroide municipal: si solo hay municipio, se usa el centroide oficial — declarado explícitamente como "ubicación aproximada" en el JSON-LD.
- Código postal (29001-29799 para Málaga): cuando está disponible, se cruza con Nominatim para precisión a nivel barrio.
- NO se aplica jitter aleatorio — los puntos coinciden con coordenadas reales o centroides exactos.
6. Cruce con Catastro
Cuando el activo tiene referencia catastral, se cruza con la SEC-Catastro (ovc.catastro.meh.es) para validar superficie, año de construcción, uso y valor catastral. El delta entre precio_venta y valor catastral × 1.4 (coeficiente fiscal) se muestra como señal de bajo/alto valor relativo.
7. Frecuencia y persistencia
- Actualización diaria: cron a las 02:00 UTC ejecuta los scrapers, geocoder, enriquecedor de fichas y cruce catastral.
- Activos retirados de la fuente original se marcan como expirados pero se conservan 90 días para análisis histórico.
- Las medianas se recalculan en cada actualización (no son estáticas).
8. Licencia y atribución
Los datos derivados (medianas, €/m², yields agregados) se publican bajoCC-BY 4.0. Las fichas individuales son contenido de los portales originales y solo se citan con enlace canónico de vuelta. La cita corta sugerida es"según Oportunitips Málaga".